23 Kovas 2012
Nors pagal šiuo metu galiojantį Konstitucijos 47 straipsnio 3 dalies įgyvendinimo konstitucinį įstatymą yra nustatytas terminuotas draudimas užsienio subjektams įsigyti žemės ūkio paskirties ir miškų ūkio paskirties žemę bei absoliutus draudimas įsigyti žemė kurortuose ir pan., tačiau šis draudimas faktiškai yra apeinamas ir Lietuvos žemė pereina užsienio subjektų nuosavybėn – paprastai tai daroma užsienio piliečiams, juridiniams asmenims Lietuvoje įsteigiant fiktyvias įmones ir žemę įsigyjant jų vardu. Nors tokie sandoriai yra niekiniai – negaliojantys nuo pat jų sudarymo momento, nes prieštarauja imperatyvioms nuostatoms – iki šiol nei viena institucija nesiėmė atsakomybės vykdyti tokių sandorių sudarymo prevencijos ir kontrolės.
Naujausia Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktika visgi žada tam tikras kardinalias ir daug žadančias permainas šioje srityje – 2012 m. vasario 24 d. priimtoje nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-3-57/2012 Teismas ištyrė visas sandorio sudarymo aplinkybės ir konstatavo, kad sandorio tikrasis tikslas – parduoti žemė užsienio subjektui (nors ir per Lietuvoje įsteigtą įmonę), prieštarauja imperatyvioms įstatymo nuostatoms.
Lietuvos centro partija sveikina Teismo iniciatyvą vykdyti tikrą, o ne formalų teisingumą, ir tikisi, kad tai paskatins Lietuvos teisėsaugos institucijas imtis iniciatyvos – ginant viešąjį interesą kreiptis į teismus dėl tokių sandorių pripažinimo negaliojančiais.
LIETUVOS AUKŠČIAUSIOJO TEISMO 2012 M. VASARIO 24 D. NUTARTIES CIVILINĖJE BYLOJE NR. 3K-3-57/2012 SANTRAUKA
Bylos fabula:
Ieškovas O. M. įmonė ,,Rolijona“ 2009 m. liepos 13 d. su atsakovais – Rusijos Federacijos piliečiu M. G. ir UAB „Via Maris“ sudarė sutartį, pagal kurią atsakovas UAB „Via Maris“ įsipareigojo parduoti atsakovui M. G. per Lietuvoje įsteigtą juridinį asmenį butą ir žemės sklypą, esančius Palangoje, o ieškovas – tarpininkauti šį turtą parduodant. Šalys susitarė, kad ginčo turto pirkimo-pardavimo sutartis turi būti sudaryta ir patvirtinta notarine tvarka 2009 m. liepos 30 d.
Ieškovo teigimu, nustatytu terminu pirkimo-pardavimo sutarties nesudaryta, tačiau ne dėl jo kaltės: atsakovas Rusijos Federacijos pilietis M. G. iki nurodyto termino neįsteigė įmonės, kad, būdamas užsienio valstybės pilietis, galėtų įsigyti ne tik pastatą (butą), bet ir žemę. Atsakovai
(M. G. sutartį sudarė per Lietuvoje įsteigtą UAB ,,Egusta“) ginčo nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį notarine tvarka sudarė 2009 m. rugpjūčio 27 d., tačiau ieškovo apie ją neinformavo, nesumokėjo sutarto atlyginimo už suteiktas tarpininkavimo paslaugas.
Ieškovas prašė priteisti tarpininkavimo mokestį.
Pirmos ir apeliacinės instancijos teismai ieškinį tenkino ir priteisė iš atsakovų tarpininkavimo mokestį.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo išaiškinimas:
Sutarčių aiškinimo taisyklės kartu įpareigoja teismą nustatyti, ar sutartyje nėra neteisėtų sąlygų, kurios sudarytų pagrindą spręsti dėl sutarties galiojimo. Jeigu tokios sąlygos nustatomos, teismas sandorio negaliojimo klausimą išsprendžia ex officio. <…>
Šalių teisė nustatyti sutarties turinį nėra absoliuti, ją šalys turi įgyvendinti, nepažeisdamos imperatyviųjų teisės normų, viešosios tvarkos ir geros moralės reikalavimų. Be to, įstatymas įpareigoja kiekvieną sutartinių santykių turinčią šalį elgtis sąžiningai. Taigi, šalys, sudarydamos sutartį, gali laisvai tartis dėl jos sąlygų, šių vykdymo ir pan., tačiau, teismui nustačius, kad šalių susitarimas neatitinka pirmiau nurodytų reikalavimų, jis gali būti pripažįstamas. <…>
Byloje pateikti ir teismų ištirti įrodymai patvirtina aplinkybę, kad atsakovas M. G. siekė įsigyti nuosavybėn butą ir žemę kaip vieną objektą, t. y. kiekvieno iš jų įsigijimas atskirai neatitiktų jo interesų. Nagrinėjamu atveju ši aplinkybė yra reikšminga dėl to, kad M. G. yra Rusijos Federacijos pilietis, todėl būtina nustatyti, ar, atsižvelgiant į galiojantį teisinį reglamentavimą, jis galėjo nurodytą turtą įsigyti nuosavybės teise.
Konstitucijos 47 straipsnio 3 dalies įgyvendinimo konstitucinio įstatymo (2003 m. kovo 20 d. įstatymo redakcija) (toliau – Įstatymas) 3 straipsnyje nustatyta, kad pagal šį Įstatymą įsigyti nuosavybės teise žemę, vidaus vandenis ir miškus gali būti leidžiama užsienio subjektams, atitinkantiems Lietuvos pasirinktos europinės ir transatlantinės integracijos kriterijus. Šiuos kriterijus, be kitų, atitinka fiziniai asmenys, kurie yra ES valstybių narių arba valstybių, sudariusių Europos sutartį (Asociacijos sutartį) su Europos bendrijomis bei jų šalimis narėmis, arba valstybių Ekonominio bendradarbiavimo ir plėtros organizacijos, Šiaurės Atlanto Sutarties Organizacijos narių bei valstybių Europos ekonominės erdvės susitarimo dalyvių piliečiai arba nuolatiniai gyventojai (Įstatymo 4 straipsnis). Atsižvelgiant į tai, kad Rusijos Federacija nepriklauso kuriai nors iš nurodytoje normoje išvardytų valstybių grupių, darytina išvada, kad atsakovas M. G., būdamas šios šalies pilietis, nustatytų europinės ir transatlantinės integracijos kriterijų neatitinka. Be to, Įstatymo 9 straipsnio 6 punkte nustatyta, kad užsienio subjektai negali įsigyti nuosavybės teise kurortų, viešosios paskirties rekreacijos ir poilsio teritorijų, paskirų viešojo naudojimo poilsio objektų žemės. Teritorijos administracinių vienetų ir jų ribų įstatymo (2009 m. kovo 26 d. įstatymo redakcija) 3 straipsnio 7 dalyje nustatyta, kad kurorto statusą turi Birštonas, Druskininkai, Neringa, Palanga. Taigi, net ir tuo atveju, jeigu atsakovas M. G. pirmiau nurodytus europinės ir transatlantinės integracijos kriterijus atitiktų, jis negalėtų savo vardu įsigyti nurodytos žemės, nes užsienio piliečiams apskritai draudžiama įsigyti žemę Lietuvos kurortuose, t. y. šiuo atveju egzistuoja du kriterijai, dėl kurių M. G. kaip užsienio subjektas negali turėti nuosavybės teise žemės Lietuvoje. Pažymėtina, kad užsienio subjektai, kurie pagal Įstatymo reikalavimus negali įsigyti nuosavybės teise žemės, vidaus vandenų ir miškų Lietuvoje, juos gali valdyti ir naudoti įstatymų nustatyta tvarka (pvz., nuomotis) (Įstatymo 6 straipsnio 2 dalis).
Teisėjų kolegija pažymi, kad aplinkybė, jog atsakovas M. G. negali savo vardu įgyti žemės Lietuvoje, šalims 2009 m. liepos 13 d. sudarant tarpininkavimo sutartį buvo žinoma. <…> Taigi bylos šalys iš esmės pripažįsta, kad, sudarydamos susitarimą dėl tarpininkavimo, jos žinojo, kad, vadovaujantis galiojančiu teisiniu reglamentavimu, susitarimo neįmanoma įvykdyti tokiomis sąlygomis, kokios yra jame nustatytos, t. y. parengti dokumentus, kuriais tiek butas, tiek žemė būtų parduoti būtent M. G. (pirkimo-pardavimo sandoris dėl abiejų objektų sudarytas jo vardu). Byloje teismų nustatyta, kad atsakovas M. G. po 2009 m. liepos 13 d. sutarties sudarymo įsteigė juridinį asmenį – UAB ,,Egusta“, kurio vardu 2009 m. rugpjūčio 27 d. sudarė pirminėje sutartyje nurodyto žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartį. Pažymėtina, kad atsakovas M. G. yra vienintelis UAB ,,Egusta“ akcininkas; byloje nėra duomenų, kad nurodytas juridinis asmuo realiai užsiima tam tikra ūkine veikla, kuriai būtų reikalingas įsigytas žemės sklypas. Šios aplinkybės sudaro pagrindą išvadai, kad, nors ginčo žemės pirkimo-pardavimo sutartis sudaryta juridinio asmens vardu, tačiau realiai nuosavybės teisę į ją įgijo kasatorius M. G., nors, minėta, jis negali turėti nuosavybės teise žemės Lietuvoje.
Teisėjų kolegijos vertinimu, nustatytos aplinkybės sudaro pagrindą išvadai, kad šalys, sudarydamos 2009 m. liepos 13 d. sutartį dėl tarpininkavimo paslaugų suteikimo, elgėsi nesąžiningai, žinodamos apie užsienio subjektams galiojančius draudimus įsigyti žemę, siekė patenkinti savo interesus kitais būdais, kurie įstatymo nedraudžiami (juridinio asmens steigimas ir žemės jo vardu įsigijimas), tačiau tokiais būdais siekiamas tikslas (užsienio subjektui (fiziniam asmeniui) įgyti žemės Lietuvoje, pasinaudojant įsteigtu juridiniu asmeniu) patenka į pirmiau nurodytų imperatyviųjų normų taikymo sritį (draudimus užsieniečiams įsigyti žemę Lietuvoje), todėl šiam tikslui pasiekti sudarytas sandoris negali būti laikomas teisėtu viešosios tvarkos požiūriu. Atsižvelgdama į tai, teisėjų kolegija pripažįsta 2009 m. liepos 13 d. šalių sudarytą sutartį dėl tarpininkavimo niekine ir negaliojančia.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas panaikino žemesnės instancijos teismų sprendimus ir ieškinį atmetė.